Договор аренды квартиры: бланк, образец заполнения и подписание онлайн

Четыре файла. Бланк — чтобы заполнить под себя, образец — чтобы посмотреть, как выглядят те же поля с реальными данными.

• Договор найма (аренды) квартиры — бланк (DOCX) — Пустая форма с полями для заполнения и пояснениями по спорным пунктам
• Договор найма (аренды) квартиры — образец заполнения (DOCX) — Та же форма с примером: срок 11 месяцев, плата, обеспечительный платёж, коммунальные
• Акт приёма-передачи квартиры (DOCX) — Показания счётчиков, состояние помещения, переданные ключи
• Опись имущества (DOCX) — Мебель и техника с состоянием и оценочной стоимостью

Договор подойдёт и наймодателю, и нанимателю: набор условий нейтральный, ни одна сторона не поставлена в заведомо слабое положение. Дальше по странице разобрано, что в этих полях писать. Если квартиру передают родственнику без платы, это уже не наём, а договор безвозмездного пользования — правила по ремонту и рискам там другие.

Десять пунктов, без которых договор либо не защитит, либо создаст лишние обязанности.

1. Данные сторон. ФИО полностью, дата рождения, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации. Без этого сторону не идентифицировать — ни в суде, ни в банке при споре о платежах.

2. Предмет договора. Точный адрес, площадь, количество комнат и кадастровый номер. Кадастровый номер — то, что отличает нормальный договор от скачанного наспех: он однозначно определяет объект, тогда как адрес можно записать с ошибкой или неоднозначно.

3. Основание права собственности наймодателя. Реквизиты выписки из ЕГРН. Нанимателю стоит убедиться, что квартиру сдаёт собственник, а если собственников несколько — что есть согласие всех.

4. Срок. Конкретные даты начала и окончания. Это самый опасный пункт бланка, ему посвящён отдельный раздел ниже.

5. Размер платы. Цифрами и прописью. По статье 682 ГК РФ размер устанавливается соглашением сторон, и одностороннее изменение платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. То есть если наймодатель хочет иметь право поднять плату — это условие должно быть в договоре прямо, иначе повысить её в одностороннем порядке нельзя.

6. Сроки и способ внесения платы. Если сроки в договоре не прописаны, плата по той же статье вносится ежемесячно в порядке Жилищного кодекса. Способ лучше выбрать безналичный: перевод оставляет след, наличные придётся доказывать расписками.

7. Коммунальные платежи. Кто платит за что. По статье 678 ГК РФ, если договором не установлено иное, коммунальные платежи вносит наниматель самостоятельно. Отдельно стоит зафиксировать показания счётчиков — они попадут в акт приёма-передачи.

8. Обеспечительный платёж. В главе 35 ГК его нет, поэтому «залог» работает только если прописан в договоре: размер, за какие нарушения удерживается, срок и порядок возврата. Без этих деталей возврат депозита превращается в спор без правил.

9. Кто будет проживать в квартире. Перечислите всех, включая детей, и оговорите условия про животных, курение и передачу квартиры третьим лицам. При краткосрочном найме правила о постоянно проживающих гражданах по умолчанию не применяются, поэтому список нужен именно в договоре.

10. Ремонт. Статья 681 ГК РФ распределяет так: текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если договором не установлено иное. Если хотите иначе, это надо написать.

Отдельно — пункт о признании электронной подписи, если договор будет подписываться онлайн. Почему он нужен, разобрано в разделе про юридическую силу.

Регистрируется не договор, а обременение

Распространённая формулировка «договор найма надо зарегистрировать в Росреестре» неточна. Пункт 2 статьи 674 ГК РФ говорит про другое: государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключённого на срок не менее года.

Сам договор регистрации не требует ни при каком сроке и действует с момента подписания. Требуется письменная форма — и всё, нотариус для найма квартиры законом не предусмотрен.

Не указали срок — получили пять лет

Пункт 1 статьи 683 ГК РФ: договор найма заключается на срок не более пяти лет, а если в договоре срок не определён, договор считается заключённым на пять лет.

Здесь и возникает ловушка. Стороны не вписывают срок, полагая, что договор «бессрочный» или «пока живём». По закону он становится пятилетним, а пять лет — это больше года, значит появляется обременение, которое надо регистрировать. Одна незаполненная строка в шаблоне создаёт поход в Росреестр и госпошлину.

Поэтому в нашем бланке срок вынесен в обязательное поле с предупреждением, а в образце заполнения стоят конкретные даты.

11 месяцев: что вы получаете и что теряет наниматель

Совет ставить 11 месяцев дают все, и он рабочий: срок меньше года — обременение регистрировать не нужно. Но у решения есть цена, о которой обычно молчат.

Пункт 2 статьи 683 ГК РФ: к краткосрочному найму (до одного года) не применяются, если договором не предусмотрено иное, правила о постоянно проживающих с нанимателем гражданах, о временных жильцах, о поднайме, о замене нанимателя — и, главное, статья 684 о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок. Также не применяется правило, по которому суд может дать нанимателю до года на устранение нарушений.

Проще говоря: при 11-месячном договоре наймодатель не обязан предлагать продление, а наниматель не может рассчитывать на автоматическое право остаться. Для наймодателя это гибкость, для нанимателя — риск.

Обратите внимание на оговорку «если договором не предусмотрено иное». Любое из этих правил можно вернуть, прописав его в договоре напрямую. Если вы наниматель и рассчитываете жить долго, имеет смысл настоять на пункте о преимущественном праве на продление — это законно и часто проходит без возражений.

Если срок всё-таки от года

Тогда обременение придётся регистрировать, и здесь есть техническое ограничение: электронные документы Росреестр принимает только с усиленной квалифицированной подписью. Неквалифицированной для этого этапа недостаточно. Сам договор подписать НЭП вы можете — но для регистрации обременения понадобится либо бумажный комплект, либо КЭП у обеих сторон.

Дату подписания стоит указывать аккуратно: она не всегда совпадает с датой начала найма, и в электронном документе фиксируется автоматически — как определяется дата подписания.

Договор фиксирует условия, а акт — фактическое состояние квартиры на момент передачи ключей. Именно из-за отсутствия акта возникает большинство споров о депозите: наймодатель говорит, что диван был целым, наниматель — что пятно было до него, и доказать нечего.

В акт приёма-передачи входит:

• дата и время передачи;
• показания всех счётчиков — вода, электричество, газ, отопление, если счётчик есть;
• количество переданных комплектов ключей, включая ключи от подъезда и почтового ящика;
• состояние отделки по помещениям: сантехника, окна, двери, стены, пол;
• зафиксированные дефекты — с ними стоит не стесняться, они защищают нанимателя;
• подтверждение, что квартира передана в состоянии, пригодном для проживания.

Опись имущества — отдельное приложение: мебель и техника по позициям, состояние каждой и оценочная стоимость. Оценочная стоимость нужна не для налогов, а чтобы понимать, из чего считается ущерб, если что-то сломается.

Оба документа подписываются так же, как договор, и хранятся вместе с ним. При возврате квартиры составляется обратный акт по той же форме — сравнить два акта проще, чем восстанавливать в памяти состояние годовой давности.

Обычная схема — распечатать два экземпляра, встретиться, подписать, разъехаться с бумагами. Работает, пока обе стороны в одном городе и у обеих есть свободный вечер. Когда наниматель переезжает из другого региона, схема ломается.

Что предлагаем мы:

1. Заполните договор. Возьмите бланк выше, впишите данные и сохраните в PDF или оставьте в Word.

2. Загрузите файл и выпустите подпись. Установите приложение Nopaper, подтвердите личность и получите усиленную неквалифицированную подпись. Выпуск подписи бесплатный и занимает 90 секунд. Токен, флешка и КриптоПро не нужны.

3. Подпишите и отправьте второй стороне. Указываете номер её телефона. Вместе с договором можно отправить акт приёма-передачи и опись.

4. Получите подписанный комплект. Второй стороне придёт SMS или push со ссылкой. Регистрироваться заранее ей не нужно, платить — тоже: приложение и подпись оформляются за пару минут перед подписанием. Подписанные документы остаются в приложении у обоих, их не потерять при переезде и можно предъявить в любой момент.

Для физлиц подписание бесплатное, для юридических лиц — по условиям сервиса, без абонплаты и подключения. Вторая сторона подписывает бесплатно всегда.

Если вы риэлтор или агентство и подписываете договоры постоянно, посмотрите ЭДО с контрагентами — там другая экономика.

Наш опыт:

Как это выглядит на практике. Агентство недвижимости из Краснодара работало с клиентом из Челябинска, который снимал квартиру. Курьерская доставка документов стоила 1 500 ₽ и занимала неделю, оформление квалифицированной подписи — очередь в удостоверяющем центре. С мобильной подписью документы подписали за 5 минут: кейс целиком. В агентстве «Лабецкий Недвижимость», где клиенты часто в других городах и странах, электронно подписывают 90% клиентов, а регистрация занимает не больше 10 минут — как устроен процесс.

Договор найма заключается в письменной форме — пункт 1 статьи 674 ГК РФ. Нотариального удостоверения закон не требует, поэтому платить нотариусу за обычную сдачу квартиры не нужно.

Письменную форму можно соблюсти электронно. Пункт 1 статьи 160 ГК РФ: требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Усиленная неквалифицированная подпись определяет подписанта криптографически и заодно фиксирует, что после подписания документ не изменяли.

Один нюанс важно знать. По части 2 статьи 6 закона 63-ФЗ документ с неквалифицированной подписью равнозначен бумажному с собственноручной подписью в случаях, установленных законом или соглашением между участниками. То есть сила НЭП появляется не автоматически — нужно, чтобы стороны договорились её признавать. В Nopaper такое соглашение возникает при регистрации: каждая сторона присоединяется к оферте, где НЭП признаётся аналогом собственноручной подписи. Дополнительно в наш бланк включён пункт, где стороны прямо признают документы, подписанные НЭП, равнозначными бумажным — двойная страховка, которая в споре снимает вопрос.

Подробнее: юридическая сила электронной подписи, чем мобильная подпись отличается от Госключа.

Доход от сдачи квартиры облагается налогом, и у собственника-физлица есть три варианта.

НДФЛ — 13%, если совокупный годовой доход не превышает 2,4 млн ₽; выше этой суммы применяется прогрессивная шкала (15% и далее). Арендные платежи входят в основную налоговую базу, то есть считаются вместе с зарплатой и другими доходами. Декларацию 3-НДФЛ подаёте сами. Если квартиру снимает организация, она выступает налоговым агентом и удерживает налог за вас.

Самозанятость (НПД) — 4% при сдаче физлицу, 6% при сдаче юрлицу или ИП. Сдавать жилые помещения на этом режиме разрешено статьёй 6 закона 422-ФЗ. Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Важное ограничение: нежилые помещения на НПД сдавать нельзя — это касается тех, кто помимо квартиры сдаёт кладовку или машиноместо как отдельный объект.

ИП имеет смысл, когда объектов несколько или доход выходит за лимит НПД.

Ставку 6% часто указывают как «ставку самозанятого при сдаче квартиры» — это неточно: 6% применяется к доходам от юрлиц и ИП, а при сдаче квартиры обычному человеку ставка 4%

Не указан срок. Договор автоматически становится пятилетним, появляется обременение, которое нужно регистрировать.

Нет акта приёма-передачи. Спор о состоянии квартиры и о возврате депозита превращается в разговор без доказательств.

Обеспечительный платёж упомянут одной строкой. «Залог 50 000 ₽» без указания, за что удерживается и когда возвращается, не даёт защиты ни одной стороне.

Основания расторжения написаны общими словами. Формулировка «в случае нарушения условий договора» слишком размытая. Конституционный Суд в постановлении от 02.06.2022 № 23-П признал, что наймодатель вправе расторгнуть краткосрочный наём во внесудебном порядке, но потребовал, чтобы основания были сформулированы ясно и определённо и касались существенного нарушения по вине нанимателя; суд при споре проверяет добросовестность таких условий. Общая формулировка проверку не пройдёт.

Квартиру сдаёт не собственник или не все собственники. Проверка выписки из ЕГРН занимает несколько минут и снимает главный риск нанимателя.

Для справки: по статье 687 ГК РФ наниматель может расторгнуть договор в любое время — с согласия проживающих с ним граждан и предупредив наймодателя письменно за три месяца. Наймодатель через суд — при неуплате за шесть месяцев, а при краткосрочном найме при неуплате более двух раз после наступления срока платежа, либо при разрушении или порче квартиры. Если стороны расходятся мирно, суд не нужен: достаточно соглашения о расторжении с датой возврата квартиры и порядком возврата депозита.