Договор аренды нежилого помещения: образец, бланк и подписание

Три файла, бесплатно и без регистрации.

• Договор аренды — бланк (DOCX) — Форма на 11 месяцев с обязательными условиями, разделом о согласовании неотделимых улучшений и порядком индексации платы
• Договор аренды — образец (DOCX) — Заполненный договор: собственник сдаёт офис 42 кв. м компании на 11 месяцев
• Акт приёма-передачи помещения (DOCX) — Состояние помещения, показания счётчиков, переданные ключи и оборудование

Бланк рассчитан на срок до года — тот формат, в котором заключается большинство договоров аренды помещений, и о причине этого сразу ниже. Для договора от года понадобится доработка: он проходит регистрацию, и требования к нему другие.

Это первое, что нужно решить, и от этого зависит вся дальнейшая процедура.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. То есть до регистрации годового договора юридически нет, даже если он подписан обеими сторонами и помещение уже занято.

А если помещение — часть здания, а не всё здание

Вопрос не праздный: статья 651 говорит о зданиях и сооружениях, а арендуют обычно офис или помещение внутри здания. Ответ дан информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53: нежилое помещение — объект недвижимости, отличный от здания, в котором находится, но неразрывно с ним связанный, а поскольку специальных норм о регистрации аренды нежилых помещений в кодексе нет, к таким договорам применяются правила пункта 2 статьи 651.
Проще говоря: правило про год работает и для отдельного помещения.

Отсюда одиннадцать месяцев


Одиннадцать месяцев — не лазейка и не обход закона. Кодекс сам предусматривает два режима, и стороны выбирают тот, который им нужен: короткий срок означает меньше формальностей, длинный — большую защиту арендатора, потому что зарегистрированная аренда видна в ЕГРН любому будущему покупателю помещения.

Для электронного подписания граница та же. Договор до года подписывается электронно целиком и никуда не сдаётся. Договор от года идёт на регистрацию в Росреестр, а Росреестр по 218-ФЗ принимает документы только с усиленной квалифицированной подписью — с нашей мобильной подписью этот маршрут не пройти. Об этом подробно в разделе про типы подписи.

В аренде нежилого помещения есть две нормы с последствием жёстче обычного: не «договор недействителен», а «договора нет вообще».

Размер арендной платы

Пункт 1 статьи 654 ГК РФ: договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор считается незаключённым. И отдельно оговорено: правила определения цены по пункту 3 статьи 424 ГК не применяются.
Последняя фраза и есть суть. В обычном договоре, где цена не указана, она восполняется «ценой, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары или услуги». В аренде помещения этот механизм отключён: нет цены — нет договора. Ссылаться на среднюю ставку по рынку не получится.

Описание помещения

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество; без них условие о предмете считается несогласованным, а договор — не заключённым.
Для помещения это значит: адрес, номер помещения, площадь, кадастровый номер, этаж, а лучше и план с выделенной частью, если сдаётся не всё помещение. «Офис на втором этаже» под это описание не подходит.

Практический вывод. Договор аренды нежилого помещения — редкий случай, когда небрежность в двух полях обнуляет документ целиком. В бланке оба поля вынесены наверх и помечены как обязательные.

Статья 608 ГК РФ: право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику; арендодателем может быть и лицо, управомоченное законом или собственником.

Что проверить арендатору перед подписанием:

1. Выписку из ЕГРН на помещение. Собственник в выписке должен совпадать с тем, кто подписывает договор. Выписка заодно покажет обременения — например, уже зарегистрированную аренду на этот же объект.
2. Полномочия подписанта. Если подписывает не собственник, а представитель — доверенность с прямым полномочием сдавать имущество в аренду. Если сторона — компания, то директор действует по уставу, остальные по доверенности.
3. Не субаренда ли это. Пункт 2 статьи 615 ГК РФ: сдавать помещение в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя, и срок субаренды не может превышать срок основного договора. Если помещение вам пересдают, требуйте письменное согласие собственника: без него субаренда оспорима, а сроком вы связаны чужим договором.
4. Назначение помещения. Под общепит, медицину, детские занятия есть требования к помещению, и если оно им не соответствует, бизнес в нём открыть не получится независимо от условий аренды.

Договор один и тот же независимо от того, кто стороны: между юридическими лицами, между ИП, между компанией и физлицом-собственником меняются только реквизиты и порядок подписания.

Пункт 3 статьи 614 ГК РФ: если законом не предусмотрено иное, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Норма работает в обе стороны и удивляет обе. Арендодатель узнаёт, что не может поднять ставку через полгода, если в договоре не написано иное. Арендатор — что «не чаще раза в год» не значит «не больше чем на процент инфляции»: размер повышения закон не ограничивает.

Поэтому порядок индексации пишут прямо: с какой даты, на сколько или по какой формуле, с каким уведомлением. Формулировки «плата может быть изменена по соглашению сторон» достаточно только для того, чтобы к этому вопросу вернуться в разгар спора.

Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы — отдельная строка, а не часть арендной платы по умолчанию. В договоре нужно определить: входят они в ставку или платятся сверху, кто заключает договоры с поставщиками, как передаются показания счётчиков и кто платит за электроэнергию, если счётчик один на несколько помещений. Показания на день передачи фиксируются в акте приёма-передачи — иначе первый счёт станет поводом для разговора о том, кто наработал предыдущие киловатты.

Статья 616 ГК РФ распределяет обязанности так: капитальный ремонт — на арендодателе, поддержание помещения в исправном состоянии, текущий ремонт и расходы на содержание — на арендаторе. Обе части диспозитивны: договором можно перераспределить.

Дальше начинается то, на чём теряют суммы, сопоставимые с годовой арендой. Статья 623 ГК РФ:


Типичный сценарий: арендатор берёт помещение под кафе или салон, вкладывает в ремонт под свой формат, через два года выезжает — и всё вложенное остаётся в помещении. Согласие арендодателя было устным, в переписке или вообще подразумевалось: «он же видел, что мы ремонтируем».

Как делать правильно: до начала работ — письменное согласование объёма улучшений и порядка возмещения, отдельным приложением или дополнительным соглашением. В нём стоит прямо указать, возмещается стоимость или зачитывается в арендную плату, потому что «право на возмещение» без порядка расчёта превращается в оценочный спор. В бланке под это есть раздел.

Договор закончился, а арендатор работает дальше

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя, договор считается заключённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Формулировка именно «заключённым», а не «продлённым» — и это не придирка. Продлённый договор сохранил бы прежний срок, а заключённый на неопределённый срок живёт по другим правилам выхода.

Правила такие. Пункт 2 статьи 610 ГК РФ: из договора на неопределённый срок каждая сторона вправе отказаться в любое время, предупредив другую за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если договором не установлен иной срок.

Связка двух норм даёт последствие, которого обычно не ждут: 11-месячный договор, по которому просто продолжили работать, превратился в бессрочный, и теперь выйти из него можно только с предупреждением за три месяца. Для арендатора это чаще плюс, для арендодателя, планировавшего сменить съёмщика, — минус.
Пункт 1 статьи 621 даёт добросовестному арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях — но воспользоваться им нужно, уведомив арендодателя в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок.

Возврат помещения

Статья 622 ГК РФ: при прекращении договора арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
«В котором получил» — это то, что нужно чем-то подтверждать. Без акта приёма-передачи на входе спор о состоянии на выходе превращается в обмен мнениями, где выигрывает тот, у кого больше фотографий. Поэтому акт в комплекте файлов не для полноты, а для этого разговора: акт приёма-передачи как самостоятельный документ разобран отдельно.

Помещение продали — что с арендой

Пункт 1 статьи 617 ГК РФ: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аренда переживает продажу. Новый собственник становится арендодателем на тех же условиях — с той же ставкой, тем же сроком и теми же обязанностями. Это ответ на самый частый страх арендатора и одновременно то, о чём стоит знать покупателю коммерческой недвижимости: помещение может достаться вместе с арендатором на несколько лет вперёд.
Пункт 2 той же статьи: если арендатор недвижимости — гражданин и он умер, права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное, и арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор.

Статус арендодателя и налоги коротко

Одна вещь, которую стоит выяснить до подписания. Самозанятый не может сдавать нежилое помещение. Часть 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ исключает из объекта налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимость — кроме аренды жилых помещений. То есть режим НПД закрывает квартиру и не закрывает офис, склад или торговую площадь.

Важно не перепутать направление: ограничение касается того, кто получает доход. Самозанятый арендатор, который снимает офис под свою работу, ничем не связан — он платит, а не получает, и это совершенно рабочая схема. Как оформляется работа с самозанятыми в электронном виде — на странице ЭДО с самозанятыми.

У собственника нежилого помещения остаются НДФЛ как у физлица, ИП на УСН или патенте либо юридическое лицо. Отдельный риск для физлица: систематическая сдача коммерческого помещения может быть признана предпринимательской деятельностью, и на это ФНС указывала прямо.

Здесь стоит разобраться, потому что сервисы дистанционного подписания часто предлагают самый слабый вариант, а в договоре с суммой арендной платы и сроком это имеет значение.
Закон № 63-ФЗ различает простую и усиленную подпись, а усиленную делит на неквалифицированную и квалифицированную.

Простая подпись. Часть 2 статьи 5: простой электронной подписью является подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования подписи определённым лицом. То есть простая подпись отвечает на вопрос «кто подписал» — и только на него.

Неквалифицированная подпись. Часть 3 статьи 5 относит к её признакам криптографическое преобразование информации, возможность определить подписавшего и возможность обнаружить внесение изменений в документ после подписания. Второй признак — то, чего у простой подписи нет.
Разница в договоре аренды выглядит так: если после подписания в документе изменится цифра арендной платы или срок, неквалифицированная подпись это покажет, а простая — нет. Спор «в моём экземпляре было 80 000, а не 180 000» простой подписью не разрешается.

И отдельно: картинка подписи, вставленная в PDF, электронной подписью не является вообще. Ни по одному признаку статьи 5. Это изображение, которое любой может скопировать в другой документ.


Работает это по части 2 статьи 6 закона № 63-ФЗ: документ, подписанный простой или неквалифицированной подписью, равнозначен бумажному с собственноручной подписью в случаях, установленных законом или соглашением сторон.

Пункт 1 статьи 160 ГК РФ подтверждает, что письменная форма при этом соблюдена, а пункт 1 статьи 651 требует «одного документа, подписанного сторонами» — один электронный файл с двумя подписями это условие выполняет.

Соглашение сторон в Nopaper возникает при регистрации: оба участника присоединяются к оферте, признающей подпись аналогом собственноручной. Если компания хочет закрепить это отдельным документом с контрагентом — есть соглашение об ЭДО между контрагентами. Подробнее — юридическая сила электронной подписи.

Договор на срок до года никуда не сдаётся — он остаётся между арендодателем и арендатором. Значит его можно подписать целиком электронно, вместе с актом приёма-передачи и приложениями.

1. Заполните бланк, приложите план помещения и акт, сохраните в PDF или Word.
2. Выпустите подпись, если её ещё нет: в мобильном приложении это занимает около 90 секунд, токен, КриптоПро и поездка в удостоверяющий центр не нужны.
3. Подпишите и укажите номер телефона второй стороны.
4. Вторая сторона получит ссылку, установит приложение, выпустит подпись и подпишет. Для неё это бесплатно — платит тот, кто отправил документ.
5. Подписанный договор со сведениями о подписании останется у обеих сторон.

Для компании, которая заключает договоры аренды регулярно — сеть точек, филиалы, склады, — имеет смысл смотреть не на разовое подписание, а на электронный документооборот с контрагентами целиком: там же пойдут акты, допсоглашения и счета. Для одной сделки хватит разового подписания документов.

Ограничение назовём прямо: вторая сторона должна установить приложение и выпустить подпись. И второе — договор от года этим маршрутом не проходит, ему нужна регистрация и квалифицированная подпись.

Из практики. «Порт Транзит Экспедирование» — логистическая компания с филиалами в семи городах и сетью из 12 000 перевозчиков: сбор оригиналов документов от контрагентов, удалённых иногда на 1 200 км, сократился с недели до 15 минут — кейс целиком. Компания Adviros до перехода на электронный обмен платила 500 ₽ за отправку документов по Москве и 1 000 ₽ по регионам и ждала неделю — расчёт в кейсе. Оба случая не про аренду, но экономика обмена экземплярами договора с контрагентом в другом городе — та же.

1. Не указан размер арендной платы или он «определяется дополнительно». Договор считается незаключённым, и восполнить цену рыночной ставкой нельзя — пункт 1 статьи 654 прямо отключает этот механизм.
2. Помещение описано приблизительно. «Офис на втором этаже площадью около 40 метров» — несогласованный предмет, а значит договора нет. Нужны адрес, номер помещения, площадь и кадастровый номер.
3. Ремонт сделан без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения без согласия не возмещаются вообще. Устное «он же видел» доказательством согласия не является.
4. Срок ровно год. Такой договор подлежит регистрации и до неё считается незаключённым. Если регистрировать не планировали, срок должен быть меньше года.
5. Нет акта приёма-передачи. При выезде нечем подтвердить, в каком состоянии помещение принималось и какими были показания счётчиков. Статья 622 требует вернуть помещение в том состоянии, в котором получено, — а «то состояние» надо чем-то доказать.