Договор субаренды нежилого помещения и земельного участка: образцы и бланк

Пункт 2 статьи 615 ГК перечисляет пять способов распорядиться арендованным имуществом, и все пять требуют согласия арендодателя: сдать в субаренду (поднаём), передать свои права и обязанности другому лицу (перенаём), передать в безвозмездное пользование, отдать арендные права в залог, внести их в уставный капитал или как паевой взнос в производственный кооператив. Норма действует, «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами» — и ниже вы увидите, что для земли как раз установлено иное.

Субаренда и перенаём — не одно и то же, и разница в ответственности.


Основание — та же фраза из пункта 2 статьи 615: ответственным перед арендодателем остаётся арендатор «в указанных случаях, за исключением перенайма». То есть законодатель прямо вывел перенаём из общего правила: только он полностью выводит вас из отношений с собственником. Субаренда — нет.

Практический вывод простой. Если вы хотите избавиться от помещения и от обязательств по нему — вам нужен перенаём, а не субаренда. Если вы хотите сохранить помещение за собой и подзаработать на неиспользуемой части — субаренда, но с пониманием, что риск чужого поведения вы берёте на себя.

Поднаём жилья — отдельная конструкция. Если речь о квартире по договору найма, применяется не статья 615, а статья 685 ГК: наниматель с согласия наймодателя передаёт часть или всё помещение поднанимателю, причём «Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением», а «Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель». Дополнительно там два правила, которых нет в аренде: договор поднайма всегда возмездный (пункт 3) и на него «не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок» (пункт 6).

Правила аренды применяются к субаренде целиком. Абзац 3 пункта 2 статьи 615: «К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами». Поэтому всё, что относится к договору аренды нежилого помещения — существенные условия, арендная плата, ремонт, возврат объекта — работает и здесь. Ниже разбираем только то, где у субаренды своя логика.

Согласие — не расписка «не возражаю», а юридическое основание вашего права передать имущество дальше. На практике его оформляют тремя способами, и они не равноценны.

Способ первый: право на субаренду уже записано в основном договоре аренды. Формулировка вида «Арендатор вправе сдавать Объект или его часть в субаренду без получения дополнительного согласия Арендодателя». Самый удобный вариант: отдельный документ на каждого субарендатора не нужен.

Что важно про этот способ. Пункт 15 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66: «Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя». То есть однажды данное общее согласие работает на весь срок аренды.
И второе: согласие, ставшее условием договора, живёт по правилам договора. Отозвать его односторонним письмом арендодатель не может — для этого нужно дополнительное соглашение или прямо предусмотренное договором право на односторонний отказ.

Способ второй: отдельное письменное согласие на конкретного субарендатора. Обязательно, если основной договор так и требует. В согласии стоит назвать субарендатора, объект или его часть, срок и разрешённое использование — иначе спорить придётся уже о том, на что именно согласился арендодатель. Готовая форма — в файле ниже.

Способ третий: трёхсторонний вариант, когда арендодатель подписывает сам договор субаренды или отметку «Согласовано» на всех экземплярах. Надёжнее всех, потому что снимает вопрос об объёме согласия.

Что бывает без согласия. Пункт 3 статьи 615 ГК: если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, «арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков». Риск асимметричный и падает в основном на субарендатора: он теряет помещение, в которое уже вложился, а претензии предъявляют не ему, а его субарендодателю. Поэтому копия согласия или заверенная выписка из основного договора — то, что субарендатор должен получить до подписания, а не после.

Оговорка про источник. В статьях о субаренде часто ссылаются на пункт 18 того же письма ВАС № 66, утверждая, что он разрешает выражать согласие в самом договоре аренды. Пункт 18 говорит о другом: «Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ». Про перенаём, не про субаренду, и не про форму согласия. Вывод от этого не меняется — заранее данное согласие на субаренду работает, и это видно из пункта 15, — но опираться стоит на тот пункт, который об этом.

Если помещение государственное или муниципальное — правила другие. К договорам, по которым передаются права владения или пользования государственным и муниципальным имуществом, применяется статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»: общее правило — конкурс или аукцион, а исключения перечислены в самой статье. Проверять нужно не только согласие, но и основание, по которому имущество получил арендатор. Универсального ответа здесь нет, и типовой бланк вопрос не закрывает.

Это то место, где общее правило ГК не работает, и большинство статей про субаренду его просто не замечает.

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса: арендатор земельного участка «имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом».
Разберём формулу по частям, потому что каждая часть работает.

«Без согласия… при условии уведомления» — согласие заменено уведомлением. Спрашивать разрешения не нужно, но сообщить обязательно, и уведомление лучше отправлять так, чтобы осталось доказательство доставки. Форма уведомления — в файле ниже.

«В пределах срока договора аренды» — то же ограничение, что и в ГК: субаренда не может пережить аренду.
«Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» — и вот это главное. Правило диспозитивное. Если в вашем договоре аренды участка написано «передача участка в субаренду допускается только с предварительного письменного согласия Арендодателя», работает договор, а не Земельный кодекс. Поэтому первый шаг — не искать образец, а открыть свой договор аренды.

Исключения из пункта 6. Норма прямо не распространяется на четыре категории арендаторов: резидентов особых экономических зон; участников свободной экономической зоны Крыма и Севастополя, получивших участки в аренду без торгов; субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих участки, включённые в перечни государственного и муниципального имущества по части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ; граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены сельхозучастки из государственной или муниципальной собственности. Для них действует общий порядок — согласие.

Отдельное правило для длинной аренды государственной земли. Пункт 9 статьи 22 ЗК: при аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, «в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления». Там же: «Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются».

Если сдаёте не весь участок, а часть. Пункт 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73: передача в пользование только части земельного участка «без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается». Но тут же исключение: «арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка». То есть для частной земли часть участка придётся поставить на кадастровый учёт, а для государственной и муниципальной достаточно согласовать границы пользования в договоре.

Потолок по сроку жёсткий. Абзац 2 пункта 2 статьи 615 ГК: «Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды». Если аренда до 31 декабря 2027 года, субаренда до 2028-го невозможна — в этой части договор просто не будет работать.

Автоматического продления «в обход» тоже не получится. Пункт 20 Информационного письма ВАС № 66: правила пункта 2 статьи 621 ГК о возобновлении договора на неопределённый срок применяются к субаренде с учётом абзаца 2 пункта 2 статьи 615, «по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды». Даже если субарендатор после окончания срока продолжил пользоваться помещением и возражений не было, дольше основной аренды субаренда не проживёт.

Самый болезненный сценарий — досрочное прекращение аренды. Статья 618 ГК, пункт 1: «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды».

У субарендатора остаётся одно право, и оно неплохое: «Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды». Обратите внимание на последние слова: на условиях прекращённого договора аренды, а не субаренды. Если субарендодатель брал помещение за 900 рублей за метр, а сдавал вам за 1 850, новый договор напрямую с собственником будет по ставке основного договора — то есть, скорее всего, дешевле.

И совсем жёсткое правило — пункт 2 статьи 618: «Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды». Порок основного договора автоматически обнуляет вложенный. Поэтому субарендатору стоит проверить не только согласие, но и сам договор аренды: срок, форму, регистрацию, полномочия подписавших.

Что из этого следует записать в договор субаренды. Обязанность субарендодателя сообщать о претензиях арендодателя, просрочке по основной аренде и полученных уведомлениях о расторжении. И право субарендатора выйти без штрафа с возвратом обеспечительного платежа, если основная аренда прекращается. Закон этих условий не даёт — их нужно писать самим.

Письменная форма. Пункт 1 статьи 609 ГК: письменная форма обязательна при сроке более года, а если хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, то независимо от срока.

Для помещений и зданий требование строже, и об этом почти не пишут. Пункт 1 статьи 651 ГК: договор аренды здания или сооружения «заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)», и «Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность».

Здесь два отличия от общего правила. Во-первых, недействительность — а не просто запрет ссылаться на свидетелей, как в статье 162 ГК. Во-вторых, требуется именно один документ, подписанный обеими сторонами: обмен подписанными по отдельности файлами или сканами эту форму не образует. Через абзац 3 пункта 2 статьи 615 требование распространяется и на субаренду. На электронное подписание это влияет напрямую — см. раздел про подписание онлайн.

Регистрация. Общее правило — пункт 2 статьи 609 ГК: договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, «если иное не установлено законом». Дальше расходятся два объекта.

Для здания или помещения порог даёт пункт 2 статьи 651 ГК: договор, «заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Для земельного участка порог установлен с другой стороны — через исключение, и норма прямо называет субаренду. Пункт 2 статьи 26 ЗК: «Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами». То есть от года и больше — регистрация нужна.

И прямо про субаренду — пункт 19 Информационного письма ВАС № 66: «Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды». В том деле суд признал договор субаренды незаключённым из-за отсутствия регистрации и отказал во взыскании неустойки по нему. Довод арендатора, что субаренда производна от аренды и «дополнительно не обременяет вещные права собственника», суд отклонил со ссылкой на абзац 3 пункта 2 статьи 615.

Отсюда обычная практика — срок 11 месяцев: регистрация не нужна. Подробнее про выбор срока — на странице договора аренды нежилого помещения.

Что будет, если срок год и больше, а регистрации нет. Пункт 14 постановления Пленума ВАС № 73 разделяет два уровня. Между собой стороны связаны: если имущество передано и принято без замечаний, плата согласована и договор исполнялся, «оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ)», и предусмотренная неустойка подлежит взысканию. А вот вовне — нет: «права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам». В частности, нет преимущественного права на новый срок, и при продаже объекта новому собственнику пункт 1 статьи 617 ГК не применяется.

Для субарендатора это означает вот что: незарегистрированный долгий договор защитит его в споре с субарендодателем, но не защитит, если объект продадут.

Чаще всего в субаренду отдают не всё, а свободный кабинет, угол склада, часть торгового зала. Это законно, но описать надо так, чтобы объект был опознаваем.

Пункт 3 статьи 607 ГК: в договоре «должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Пункт 9 постановления Пленума ВАС № 73 подтверждает, что передавать можно часть: положения ГК «не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть». И даёт способ согласовать предмет: достаточно «подписанного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором». Если из описания видно, что предмет согласован, отказ в регистрации из-за непредставления кадастрового паспорта суд может признать незаконным.

Там же — важное последствие для долгих договоров: при сроке год и более пользование частью объекта регистрируется, «при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом».

Оговорка про актуальность. Постановление принято в 2011 году, в редакции 2013 года, и его процедурные ссылки идут на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и на кадастровый паспорт. С 1 января 2017 года регистрацию регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, кадастрового паспорта в прежнем виде нет. Содержательные позиции — о возможности передать часть вещи и о достаточности подписанного описания — применяются; процедура подачи документов сейчас другая.

Что должно быть в описании части помещения: адрес, кадастровый номер объекта, этаж, номер помещения по техническому плану, площадь всего объекта и площадь передаваемой части, назначение, а к договору — план или схема с выделенной зоной. В нашем бланке под это отведено приложение № 2.

Типичная ошибка выглядит так: «часть помещения площадью 20 кв. м по адресу…» — без указания, где именно эти двадцать метров. Дальше субарендатор занимает место у окна, субарендодатель имел в виду дальний угол, и спор идёт не о деньгах, а о том, что вообще было передано. Передачу объекта фиксируйте актом приёма-передачи — с фотографиями и показаниями счётчиков.

Запрос «оформить субаренду рабочего места» встречается часто, а ответ на него зависит от одной детали: закреплено место или нет.

Закреплённое место — конкретный стол в конкретной комнате, который можно обвести на плане, — как объект субаренды описать можно. Работают правила из предыдущего раздела: пункт 3 статьи 607 ГК плюс приложение с графическим описанием по пункту 9 Пленума ВАС № 73.

Незакреплённое место — «любой свободный стол в общем зале» — индивидуализировать нельзя. Условие об объекте не согласовано, и по пункту 3 статьи 607 ГК договор не считается заключённым. Назвать такой документ договором субаренды можно, работать он как субаренда не будет.

Что тогда заключают? По содержанию это возмездное оказание услуг: вам продают доступ к рабочему пространству, интернету, переговорным, печати, кухне, иногда юридическому адресу. Помещение при этом остаётся во владении оператора коворкинга — он не передаёт вам вещь, а обслуживает вас в своей. Коворкинги так и оформляют, и это не уловка: конструкция соответствует тому, что происходит на самом деле.

Практическая разница не только в названии:


Если вам нужен именно юридический адрес или гарантированное место — просите договор субаренды с планом и проверяйте согласие. Если нужно просто где-то работать — договор оказания услуг подойдёт лучше и оформляется быстрее.

Здесь есть норма, которая закрывает вопрос однозначно, и о ней почти не пишут.

Подпункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ: «Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: … 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)».

Читаем буквально. Доход от сдачи недвижимости под налог на профессиональный доход не попадает — кроме одного случая, аренды или найма жилых помещений. Нежилое помещение, склад, офис, земельный участок в этом исключении не названы.

Отсюда два разных ответа, и путать их нельзя.

Самозанятый как субарендатор — можно. Он платит, а не получает доход от недвижимости. Ограничение его не касается: он снимает офис или мастерскую и спокойно применяет НПД к своей обычной деятельности. Это самый частый случай в сегменте фриланса, и договор субаренды с самозанятым здесь ничем не отличается от договора с любым другим лицом. Что ещё учесть при работе с самозанятыми — на странице договора с самозанятым.

Самозанятый как субарендодатель нежилого помещения — нельзя в рамках НПД. Доход от такой передачи объектом налогообложения по НПД не признаётся, значит этот доход придётся показывать по другому режиму: как НДФЛ физического лица либо по режиму, применяемому индивидуальным предпринимателем. Сам договор субаренды от этого не становится недействительным — недействительным становится расчёт налога, а это выясняется позже и дороже.

Жилое помещение — исключение из исключения. Сдача жилья в наём под НПД проходит. Но для жилья работает не статья 615, а статья 685 ГК о поднайме, и там свои правила: согласие наймодателя, требования к норме площади на человека, возмездность.

Бланк и образцы составлены по главе 34 ГК, статье 22 ЗК и разъяснениям ВАС. В бланке пронумерованы места для заполнения, к каждому дана подсказка; условия, которые лучше не менять, помечены отдельно.

• Бланк договора субаренды (DOCX) — Универсальный, с развилкой «нежилое помещение / земельный участок». Внутри приложение № 1 — акт приёма-передачи, приложение № 2 — описание передаваемой части объекта
• Образец: часть помещения в бизнес-центре (DOCX) — Заполненный договор на 11 месяцев: 34,5 кв. м из 210,8, без регистрации, с обеспечительным платежом
• Образец: земельный участок (DOCX) — Заполненный договор на 2 года по режиму статьи 22 ЗК: уведомление вместо согласия, регистрация обязательна
• Согласие и уведомление арендодателя (DOCX) — Две формы в одном файле: согласие арендодателя на субаренду помещения и уведомление арендодателя о субаренде участка

Последний файл — не для комплектности. Согласие арендодателя это основание вашего права передать имущество дальше, и субарендатор вправе требовать его копию до подписания. Утверждённой формы ни для согласия, ни для уведомления не существует.

Договор субаренды подписывают электронной подписью — но у недвижимости есть две границы, которых нет у обычного договора, и начнём с них.

Граница первая: нужен один документ, а не обмен файлами. Пункт 1 статьи 651 ГК требует «составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)», и несоблюдение формы влечёт недействительность. Через абзац 3 пункта 2 статьи 615 это правило работает и для субаренды помещения.

Электронную форму это не запрещает — пункт 2 статьи 434 ГК прямо допускает заключение договора «путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами». Но схема «я подписал свой файл, вы подписали свой, обменялись сканами» требование не выполняет. Нужен один файл, под которым стоят подписи обеих сторон.

Граница вторая: регистрируемый договор. Если срок год и более, договор считается заключённым только с момента государственной регистрации. Подписать его электронно можно, но заключённым он станет после Росреестра — а для электронной подачи документов туда нужна другая подпись. Подпункт 2 части 1 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: заявление и прилагаемые документы представляются «в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом». Мобильная неквалифицированная подпись это требование не закрывает, и знать об этом надо до подписания, а не после.

Теперь про саму подпись. Абзац 2 пункта 1 статьи 160 ГК: письменная форма сделки «считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю».
Часть 2 статьи 6 закона № 63-ФЗ — целиком, потому что её часто цитируют не до конца: «Информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью или неквалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, в случаях, установленных федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами, нормативными актами Центрального банка Российской Федерации … или соглашением между участниками электронного взаимодействия».

Условие после запятой — не формальность, а то, что вообще создаёт равнозначность. Без соглашения между участниками электронного взаимодействия подпись остаётся набором данных. Там же закон предъявляет требования и к самому соглашению: для неквалифицированной подписи оно «должно предусматривать порядок проверки электронной подписи», для простой — «должно соответствовать требованиям статьи 9» 63-ФЗ.

В Nopaper это соглашение присоединяется при регистрации, отдельно подписывать его не нужно.

Как это выглядит на практике:

1. Загружаете договор субаренды в личный кабинет — DOCX или PDF, вместе с приложениями: актом приёма-передачи и планом передаваемой части.
2. Указываете вторую сторону по телефону или электронной почте. Если арендодатель подписывает договор третьим участником или ставит отметку «Согласовано», добавляете и его — ограничения по числу подписантов нет.
3. Контрагент, у которого подписи нет, выпускает мобильную неквалифицированную подпись в приложении — примерно за 90 секунд, без токена, без КриптоПро и без визита в удостоверяющий центр. Личность подтверждается проверкой на живость, фотографией с паспортом и сверкой паспортных данных.
4. Стороны подписывают один документ: требование пункта 1 статьи 651 ГК выполняется, у каждого остаётся один электронный экземпляр с подписями и штампами времени.
5. Тем же порядком подписываете согласие арендодателя или уведомление о субаренде участка — по уведомлению важна фиксация даты отправки и получения.

Для второй стороны подписание бесплатно: платит инициатор.

Как это работает в недвижимости, видно на примере агентства «Лабецкий Недвижимость» (Москва и Санкт-Петербург): 90% клиентов подписывают документы электронно, от выпуска подписи до готового договора проходит 10 минут, а в бумаге остаётся до 10% документов — читать кейс. Что ещё можно перевести на электронное подписание с контрагентами — в разделе ЭДО с контрагентами, состав тарифов — на странице тарифов.